건축 사업의 수행을 위한 절차 알아보기

건축사업의 수행을 위한 절차는 사업의 수행 주체와 발주 계약 및 계약 방식에 따라 다양하게 제시될 수 있다. 건설교통부의 공공 건설사업 시행 절차 규정(안)에 따르면 건설사업을 기본구상· 예비타당성 조사·타당성 조사 또는 기본계획·기본설계·실기설계·용지매수·입찰 및 계약·시공 및 유지관리 단계로 구분하여 그 시행과정이 순차적으로 이루어지도록 규정하고 있는데, 일반적인 건축사업의 수행단계는 기획 단계, 실시단계, 입찰 및 계약단계, 시공단계, 유지관리단계로 구분된다.

건축사업의 기획 단계는 사업의 첫 번째 단계로 발주자의 기본적인 구상과 가용예산 및 준공 시기 등을 토대로 건축시설물의 규모나 수준을 결정하는 단계이다. 이 단계에서 발주자는 사업기획을 통해 사업계획(안)과 사전 조사보고서를 작성하고 사업대상지를 결정하며, 이에 대한 타당성 조사 및 평가를 실시하여 사업계획을 수립하게 된다.

기획 단계가 마무리되면 사업 기본계획(안)이 작성되는데, 사업 기본계획에서는 타당성 조사평가보고서와 연차별 투자계획서, 유사 사업계획서를 참고하여 사업 목표, 기본전략, 계획지표, 일정계획, 사업 시행 주체 등을 포함한 사업 기본계획서를 작성한다. 사업 기본계획에 따라 사업 시행 주체는 사업 전담 조직을 구성하여 행정지원과 기술지원을 담당한다. 사업 전담 조직은 상·하수/전력/통신 등, 기반 시설 대책과 환경대책, 주민 생활 대책, 노선조정 협의 등 교통 대책을 수립하는 행정지원업무와 사업의 협의 조정, 자재 수급 대책 지원, 지도 및 감독하는 기술지원 업무를 수행한다. 사업 시행계획은 세부 일정 및 세부 추진 방향에 대하여 사업시행자가 수립하여 관계기관과 사전 협의하여 결정한다.

건축사업 수행과정의 다음인 설계단계는 기본설계와 실시설계로 구분되며, 사업 특성 및 발주자에 따라 기본설계와 실시설계는 분리 또는 동시에 발주되어 수행한다. 발주자는 사업 시행계획서 및 관련 법 규정, 사업예산에 따라 설계용역을 발주하고, 설계용역계약서 및 설계방침에 따라 실시설계가 이루어지도록 감독한다. 설계단계를 통해서는 공사개요, 세부 조경 계획, 환경영향평가, 사전 조사사항, 세부 시공계획, 자재 사용계획, 세부 공정계획, 세부 공사비 산정, 기타 경제분석 등을 포함한 설계보고서와 구조 및 수리 계산서, 토질조사보고서, 공사 시방서, 설계도면 및 설계 내역서 등이 준비된다.

입찰 및 계약 단계는 설계가 종료된 이후 시공자를 선정하는 단계로 발주자의 건축물에 대한 수요와 요구조건이 설계서로 표현된 후, 입찰참가자들이 제출한 제안서를 평가하여 최종적으로 발주자와 낙찰자를 선정하여 계약을 체결하는 단계이다. 우리나라 공공공사에서의 입찰 및 계약 절차는 입찰공고, 현장설명, 입찰서작성 및 제출, 개찰 및 낙찰, 계약보증금 납부, 계약체결의 단계로 진행되는데, 계약의 방식 및 공사의 규모, 종류 등에 따라 단계별로 소요되는 시일과 낙찰자의 선정 방식은 다소 상이하다.

건축물이 실제로 구현되는 시공단계는 착공, 시공계획 검토 및 승인, 공사 진행, 공사관리, 준공의 단계로 이루어진다. 우선 착공단계에서는 시공자가 제출한 착공신고서를 검토하여 착수보고서를 작성하고, 시공계획 검토 및 승인 단계에서는 시공자가 제출한 시공계획서를 검토하여 공사착수를 승인하며 설계변경이 요구될 경우 시공계획에 반영하도록 한다. 공사 진행단계에서 발주자는 승인된 시공계획서에 따라 공사를 수행하도록 시공자를 감독하며, 시공자는 공사수행 결과를 기록하여 공사 기설 부분 검사원과 월간 진도보고서, 정산설계도서, 설계변경 요청서 등을 작성하여 제출한다. 특히 설계변경의 경우 전체공사에 대한 공사개요, 설계개요, 사전 조사사항, 계획 및 방침 등의 실시설계내용에 대한 명확한 자료를 제출하여야 한다.

마지막으로 준공단계에서는 실시설계서와 시공자가 제출한 총공사에 대한 전산 설계도서를 검토 확인하여 준공검사를 하고 준공보고서와 공공시설물, 유지관리지침서, 하자보수 대책, 기타 현장 문서 등을 인수 및 인계한다.

시공단계가 완료되면 발주자는 시공자로부터 인도받은 건축시설물을 유지관리하기 위한 계획을 수립한다. 유지관리 계획의 수립에는 시설물의 안전성을 확보하면서 목표 기간 동안 최적 성능을 유지하는 것을 목적으로 한다. 특히 대규모 건축물이나 공공 건축물의 경우는 전문관리 업체와의 시설 운영 용역 발주 및 계약을 통해 관련 업무를 위탁하기도 한다. 그런데 건축시설물이 건축되면서 폐기되기까지의 전체적인 생애 비용의 관점에서 보면 건축물의 건설에 드는 비용 이상으로 유지관리에 더 큰 비용이 소요됨을 알 수 있다. 즉 과거에는 시설물의 설계단계에서 초기 투자비 위주로 설계하였으나, 오늘날에는 에너지비의 가격상승과 설비의 고도화로 유지관리비가 차지하는 비중이 커져, 초기 투자비 보다는 오히려 유지관리비를 고려한 설계 및 시공을 하는 것이 바람직하다.

건축사업의 참여구조는 기본적으로 건축사업을 발주하려는 발주자와 발주자의 요구조건을 바탕으로 설계서를 준비하는 설계자, 그리고 설계서를 토대로 건축물을 시공하는 시공자로 나눌 수 있다. 여기에 발주자를 대리하여 시공이 원활히 진행되고 있는지를 감독하는 감리자와 구조설계나 지반조사 등의 업무를 수행하는 엔지니어 등이 참여하게 된다. 우선 발주자는 공공발주자와 민간발주자가 있는데, 대표적인 발주자는 교육부, 건설교통부 등과 같은 중앙부서와 서울시 등과 같은 지방자치단체가 대표적이라 할 수 있다. 민간발주자는 개인이나 기업이 해당한다. 우리나라 건설공사의 조사·설계·시공·감리·유지관리·기술 관리 등에 관한 기본적인 사항과 건설업의 등록, 건설공사의 도급 등에 관한 필요한 사항을 규정하고 있는 건설기술관리법에서는 건설산업을 건설업과 건설용 영업으로 구분하고 있다.

건설업이란 건설공사를 수행하는 업을 말하는 것으로 시공자가 바로 여기에 해당하며, 건설용역업이란 공설공사에 관한 조사·설계·시공·감리·유지관리 등 건설공사와 관련된 용역을 수행하는 업을 말하는 것으로 설계자와 감리자, 기타 엔지니어들이 여기에 속한다.