건축 공사의 계약 방식 종류와 역사 알아보기

건설계약제도는 크게 설계나 감리업체를 선정하기 위한 용역계약과 공사를 수행할 시공자 선정을 위한 공사계약이 있다. 일반적으로 건축 시공학 측면에서 건설계약이라 하면 공사계약을 주로 그 대상으로 하고 있는데 공사계약 방식은 공사비의 지급방식과 공사수행 방식에 따라 매우 다양하다. 예를 들어, 전통적인 공사수행방식에서는 용역계약을 통하여 설계자를 선정한 후 설계도서가 완료되면 공사계약을 통하여 시공자를 선정하며, 공사가 설계도서에 준하여 진행되는지를 확인하기 위하여 별도의 용역계약을 통하여 선정된 감리자가 공사를 감독·확인하게 된다. 통상 용역계약에서는 기술 중심의 평가방식을 통하여 용역업체를 선정하게 되며 대가 지급방식은 실비정산계약방식이나, 총액계약방식을 따른다. 반면 공사계약에서는 가격 중심의 평가방식을 통하여 시공자를 선정하게 되며 공사수행 물량을 기준으로 기성을 지불하거나 총액계약을 하게 된다. 그러나 최근 공사수행 형태는 설계가 어느 정도 진행되면 곧바로 공사를 시작하여, 각각의 공사에 대한 개별적인 입찰을 통해 시공자를 연속적으로 선정하고, 설계과정도 공사를 진행하는 가운데 상세하게 발전시켜 나가는 형태에 대한 수요가 발생하고 있으며, 이에 따라 계약의 형태도 기존의 시공과 설계가 분리된 직영 또는 도급계약 방식에서 설계와 시공이 함께 이루어지는 설계·시공 일괄 방식, 그리고 별도의 공사관리자를 두고 관리하는 사업관리 계약 방법 등으로 계약 방식이 다양화되고 있다. 또한 실제 계약의 형태는 특정한 어느 한 방식으로 운영되기보다는 공사의 성질에 따라 계약 방식 간에 다소 변화와 조합을 가하고 있다.

공사의 계약 형태는 공사비 지급 방식과 공사 수행방식에 의해 분류되며 공사비 지급 방식에 의해 3가지로 분류할 수 있다. 단가계약은 설계도면 및 시방서를 토대로 작성된 내역서를 바탕으로 공사수행 물량을 기준으로 공사비를 지급하는 방식으로 공사를 수행하는 과정에서 물량의 증감이 있을 경우 공사비의 변동이 발생하는 방식이다. 따라서 이 방식은 단위공사에 대한 단가만을 확정하고 공사 준공 이후 물량을 정산하는 방식으로 조기 착공을 필요로 하는 공사 등에 적합한 방식이다. 총액계약방식은 총공사비를 확정하여 계약하는 방식으로 발주자 입장에서는 공사비를 정확하게 예측할 수 있는 사업의 위험도는 저감될 수 있으나, 총액계약을 위해서는 시공자의 선정 이전에 설계도서가 완전히 준비되어야 하므로 사업 기간이 길어질 수 있다. 또한 시공자 입장에서 원가절감은 이윤증대로 이어지므로 자칫 부실한 품질의 시설물이 발주자에게 인도될 개연성이 매우 높다. 실비정산 보수가산 방식은 설계도서가 완성되지 않은 상태에서 발주자가 시공은 시공자에게 일임하여 공사에 든 실비를 추후 정산해주고 그 성과에 따라 별도의 보수를 지불하는 방식으로 이 방식을 사용하게 되면 원칙적으로는 과다한 공사비 지출을 예방하고 시공자 역시 예상하지 못한 불이익에서 보호될 수 있는 장점이 있다. 반면 실질적인 운영에 있어서는 실비의 인정 범위에 따른 분쟁이 발생하게 된다.

우리나라 공공 건축공사의 경우는 일반적으로 총액내역입찰 방식을 사용하고 있는데 이 방식은 공사계약은 공사비 총액을 기준으로 계약하고 기성금의 지급은 명세서를 기준으로 공사의 척도에 따르는 방식으로 운영되고 있어 외국 또는 학문상의 분류방식인 단가계약 또는 총액계약과는 다소 상이하게 운영되고 있다.

한편, 공사수행방식에 따라서는 전통적 계약방식, 설계·시공 일괄계약 방식, 건설사업관리방식과 그 외의 방식 등으로 구분될 수 있는데 이와 같은 계약 방식의 변화 배경을 살펴보면 다음과 같다. 최초의 건설사업 수행체계는 대부분 설계자이면서 자신이 직접 자재나 노동력 등을 조달하여 시공까지 수행하는 주체인 장인들을 중심으로 하는 직영체계였다. 그러나, 1890년대 산업혁명으로 건설물량이 급격히 증가하게 되었고 건설기술도 전문화·복합화됨에 따라 건설 현장의 관리가 중요한 문제로 대두되었다. 이와 같은 환경하에서 설계와 시공 관련 업무를 동일 주체가 수행하는 체계는 더 이상 유지될 수 없었다. 따라서 설계자는 설계와 사업 전반의 관리를 담당하고 시공 부문의 전담할 별도의 조직으로서 시공자가 사업에 참여하는 체계가 발생하였다. 이것이 설계·시공 분리 방식이 발생한 배경이다. 설계·시공 분리 방식은 오랫동안 국가를 막론하고 대표적인 건설사업 수행 체계로써 활용되어 왔으나 건설공사의 대형화·복합화가 심화하고 사회·경제·문화적 환경이 변화함에 따라 이 방식 역시 한계를 드러내게 된다. 설계·시공 분리 방식의 한계성은 다음과 같다.

첫째, 가격경쟁 위주의 계약자 선정방식의 문제를 들 수 있다. 건설사업이 점점 복잡·대형화되고 사업참여 주체들이 분화됨에 따라 체계적인 관리의 중요성은 높아졌지만 가격 위주의 경쟁을 통해 선정된 원도급자들의 관리능력이 충분히 뒷받침되지 못하기 시작한 것이다. 발주자는 시공자의 공기·예산·품질 등의 관리능력에 대해 불만을 가지기 시작했고, 하도급자들도 재시공을 피하기 위해서 관리기능이 강화되기를 희망하게 된다.

둘째, 사업참여 주체들 간의 이해관계의 상충으로 인한 적대관계 형성이다. 발주자는 투자 비용을 최소화하고 그 효과를 극대화하려는 경향이 있고, 경쟁입찰을 통해 사업에 참여한 시공자는 계약이 정하는 최소한의 업무만을 수행하려는 경향이 있어서 빈번한 설계변경과 클레임의 원인이 되었다. 또한, 설계하자는 시공자 클레임의 원인이 되므로 설계자와 시공자 간에도 적대관계가 형성되기는 마찬가지였다.

셋째, 설계·시공 분리 방식에서 시공자는 설계 도면과 시방이 완성된 이후에 프로젝트에 참여하게 되므로 설계단계와 시공단계의 유기적 연계가 불가능하다는 점이다. 실제로 설계단계에서부터 시공성을 충분히 검토하여 최적의 대안을 마련하는 것이 시공단계에서 당초 설계를 변경하는 것 보다 공기·비용·품질의 측면에서 유리하다는 사실은 여러 분야의 전문가들에 의해 강조되고 있다. 그러나 설계·시공 분리 방식은 설계단계와 시공단계의 연계를 위한 장치가 미흡하고 이로 인한 리스크의 일부를 발주자가 부담하게 된다.

이와 같은 설계·시공 분리 방식의 한계성을 극복하기 위한 노력은 나라마다 시대적, 사회적 환경에 따라 설계·시공 일괄계약 방식, 건설사업관리 방식 등과 같은 조금씩 상이한 형태로 발전되게 되었다.